Como a reforma tributária impacta a locação de imóveis?

A regulamentação da Reforma Tributária, sancionada em 16 de janeiro de 2025, trouxe mudanças significativas para diversos setores, incluindo o mercado imobiliário. Entre os principais impactos está a nova forma de tributação da locação de imóveis, que altera diretamente a carga tributária para locadores, sejam eles pessoas físicas ou jurídicas. Para entender melhor essas mudanças, o advogado tributarista Alexandre Dangui, da Carminatti Dangui advogados, explicou os principais pontos da reforma e como eles afetam proprietários de imóveis.

NOVA TRIBUTAÇÃO E O FIM DE IMPOSTOS ANTIGOS

Com a reforma, diversos tributos foram substituídos pelo novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que será dividido em Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Atualmente, a locação de imóveis é tributada pelo PIS e COFINS, além do Imposto de Renda para pessoas físicas e outros tributos específicos para empresas. Segundo Dangui, a estimativa inicial é que a alíquota total do IVA seja de 28%, mas haverá redutores para o setor imobiliário.

IMPACTO PARA PESSOAS JURÍDICAS

Empresas que administram imóveis, como holdings patrimoniais, hoje pagam IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, o que gera uma carga tributária entre 11,33% e 14,53%. Com a reforma, a nova alíquota seria de 28%, mas um redutor de 70% para o setor imobiliário reduz essa carga para algo entre 16,08% e 19,28%. Para empresas que faturam até R$ 120 mil por ano, a alíquota será ainda menor, chegando a 13,68%. Dangui explica que a principal vantagem para essas empresas é a possibilidade de compensação de tributos pagos na compra de imóveis e insumos para manutenção. Desse modo, torna o sistema não cumulativo mais vantajoso.

O QUE MUDA PARA LOCADORES PESSOAS FÍSICAS?

Atualmente, pessoas físicas que alugam imóveis pagam apenas o Imposto de Renda, que pode chegar a 27,5%. A nova tributação pode enquadrar esses locadores como contribuintes de IBS e CBS, com uma alíquota estimada de 8,4% após a aplicação do redutor de 70%. Isso significa que a tributação total pode alcançar 35,9% (27,5% de IR + 8,4% de IVA).

No entanto, há uma isenção para locadores que recebem até R$ 240 mil por ano (o equivalente a R$ 20 mil por mês) e possuem até três imóveis alugados. Caso o proprietário ultrapasse esse limite ou tenha mais imóveis, passará a ser tributado pelos novos impostos.

VALE A PENA CRIAR UMA HOLDING PATRIMONIAL?

A decisão de manter imóveis na pessoa física ou transferi-los para uma holding patrimonial dependerá do perfil e da estratégia de cada locador. Segundo Dangui, para quem possui até três imóveis e não ultrapassa o limite de isenção, pode ser mais vantajoso continuar na pessoa física. Já para aqueles que têm mais de três imóveis ou recebem mais de R$ 20 mil mensais em aluguéis, a tributação da pessoa jurídica pode ser mais atrativa.

Dangui ressalta que a holding pode otimizar a carga tributária e facilitar a sucessão patrimonial, mas é essencial analisar cada caso individualmente. “A se considerar os objetivos do proprietário e a viabilidade financeira da mudança.”

DESAFIOS E OPORTUNIDADES

A Reforma Tributária trará um impacto significativo para os locadores, aumentando a carga tributária para muitos deles. No entanto, também oferece oportunidades, especialmente para quem souber utilizar os créditos tributários a próprio favor. Segundo Dangui, o momento exige planejamento e a consulta a especialistas para avaliar a melhor estratégia.

Os locadores precisarão se adaptar, mas a reforma também abre espaço para uma organização tributária mais eficiente e planejada.

Diante dessas mudanças, a recomendação é buscar o auxílio de contadores e advogados especializados para entender qual regime tributário é mais vantajoso para cada caso. Para mais informações, o escritório Carminatti Dangui Advogados está disponível para esclarecer dúvidas e auxiliar na tomada de decisões estratégicas.

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