Locação entra no radar do IVA e exige adaptação de PF e PJ

A Reforma Tributária, considerada uma das maiores transformações fiscais do Brasil em décadas, promete reestruturar profundamente o sistema de impostos. E, em especial, as operações do mercado imobiliário. Com a criação do IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), o setor precisará de planejamento estratégico imediato para se adaptar. O advogado tributarista Alexandre Dangui, especialista no tema, destaca que a unificação de tributos como ICMS, ISS, PIS e Cofins no novo IBS (estadual e municipal) e na CBS (federal) trará um novo regime de tributação para compra, venda e, principalmente, locação de imóveis.

Uma das principais novidades apontadas por Dangui é a tributação das locações, que até então não eram alcançadas pelo ISS (Imposto sobre Serviços).

As locações de imóveis passarão a ser alcançadas pelo novo IVA em algumas situações, especialmente quando houver caráter profissional ou comercial na atividade.

O novo regime, contudo, prevê alíquotas reduzidas para o setor imobiliário, que se beneficiará de um tratamento diferenciado em relação à alíquota padrão estimada do IVA, que deve ficar próxima a 28%. Com isso, a compra e venda de imóveis terão redução de até 50%, resultando numa alíquota efetiva próxima a 14%. Já locações e cessões de uso poderão ter redução de até 70%, chegando a uma alíquota efetiva aproximada 8%.
Conforme o advogado, a incorporação imobiliária e a construção civil também ganharam regimes específicos, com transição gradual entre 2026 e 2033. As empresas, portanto, precisarão se adaptar às novas regras de crédito tributário e acompanhar os ajustes legais que serão feitos ao longo desse período.

NOVOS CRUZAMENTOS

A fiscalização também ficará muito mais rigorosa. A Receita Federal ampliará o uso de dados da DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) e integrará essas informações ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Trata-se de um sistema nacional que atribui um código único a cada imóvel e conecta prefeituras, cartórios e órgãos fiscais.
Esses mecanismos, de acordo com o especialista, permitirão cruzamentos automáticos de dados entre vendas, locações, declarações de imposto de renda e notas fiscais. “Na prática, será cada vez mais difícil manter operações fora do radar da Receita, o que reforça a necessidade de conformidade contábil e fiscal”.

Imobiliárias e proprietários que não se adequarem correm risco de enfrentar autuações, glosas de créditos tributários, bloqueios cadastrais e até multa por omissão de informações.

PF OU PJ?

Com o novo sistema, muitas pessoas físicas que exploram locação de forma recorrente poderão se beneficiar ao migrar para pessoa jurídica, especialmente em atividades de caráter profissional. A PJ, conforme Alexandre Dangui, poderá aproveitar créditos do IVA, compensar despesas e reduzir consideravelmente a carga tributária.
Já quem aluga imóveis de forma esporádica, como via Airbnb e outras plataformas, poderá ter aumento de tributação. Isso porque o novo modelo equipara essas operações à prestação de serviços de hospedagem.

OPORTUNIDADE PARA QUEM SE ANTECIPA

A Reforma Tributária representa um divisor de águas para o setor. De acordo com Alexandre Dangui, quem se preparar desde já poderá reorganizar contratos, revisar modelos societários e adaptar sistemas fiscais. Assim, evitando surpresas desagradáveis quando as novas regras entrarem em vigor.
Por outro lado, quem ignorar as mudanças pode enfrentar aumento inesperado da carga tributária, perda de créditos e sanções fiscais, especialmente em um cenário de cruzamento eletrônico de dados tão abrangente.
Em um setor de grande relevância econômica como o imobiliário, a informação e o planejamento são as melhores ferramentas para se manter competitivo. Contar com assessoria jurídica e contábil especializada será fundamental para entender os impactos da reforma e transformá-los em oportunidade de crescimento.

PALESTRA

Por fim, quem quiser explorar mais sobre o assunto, segue o convite:
O CRECI-PR, em parceria com a ACIG (Associação Comercial e Empresarial de Guarapuava), promoverá um evento exclusivo para o setor imobiliário, reunindo dois especialistas que vão detalhar os impactos, cuidados e estratégias práticas que corretores, construtoras e investidores precisam adotar diante das novas regras.

Palestra: Os Impactos da Reforma Tributária no Mercado Imobiliário
Data: 18 de novembro
Horário: 19h
Local: ACIG – Associação Comercial e Empresarial de Guarapuava
Palestrantes: Alexandre Dangui (advogado tributarista) e Robert Michelc (contador especialista)
Investimento: R$ 20

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