Reforma Tributária fecha o cerco a partir de 2026

A Reforma Tributária trouxe uma verdadeira revolução na forma como os imóveis serão cadastrados e fiscalizados no Brasil. Com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sinter, cada imóvel terá um ‘CPF próprio’. Isso vai permitir à União, estados e municípios cruzarem dados de cartórios, prefeituras e declarações de Imposto de Renda em tempo real.

Na prática, isso significa que os contratos de locação que antes passavam despercebidos agora estarão sob total vigilância do Fisco. De acordo com a ‘Carminatti&Dangui’, esse novo cenário representa o fim da era da sonegação em locações. Ou seja: aluguéis não declarados ou subavaliados serão facilmente detectados por meio do cruzamento de informações entre locadores, locatários e os registros oficiais.

Quem não declarar corretamente estará sujeito a multas pesadas, autuações automáticas e até responsabilização por crime fiscal.

Portanto, o risco deixou de ser apenas uma possibilidade remota para se tornar uma certeza. A Receita Federal terá instrumentos tecnológicos para mapear todas as movimentações do mercado imobiliário. Conforme os advogados, é preciso destacar que não apenas o proprietário será alvo da fiscalização. “O inquilino também terá a obrigação de declarar os pagamentos de aluguel, informando CPF ou CNPJ do locador.

Isso cria uma dupla checagem: se o locatário declara e o locador não, a inconsistência acende imediatamente o alerta do sistema. Essa engrenagem fecha as portas para a omissão de rendimentos e reforça a necessidade de transparência nas relações contratuais.

Além disso, o próprio CIB permitirá cruzar dados do endereço declarado pelo inquilino em sua declaração de Imposto de Renda. Se a Receita constatar que ele reside em um imóvel que não está em seu nome, automaticamente será levantada a dúvida: qual o título jurídico que legitima essa ocupação? De acordo com ‘Carminatti&Dangui’, será exigido que se comprove se a posse decorre de um contrato de locação, de um comodato ou de outro instrumento válido. “Como o CIB também identifica o proprietário formal do imóvel, a ausência de informação compatível aciona a malha fina, levando à investigação e, se necessário, à autuação”.

CERCO SE FECHA SOBRE IMOBILIÁRIAS

Outro ponto de atenção é que o cerco também se fecha sobre as imobiliárias. As administradoras de imóveis, conforme os advogados, passam a ter mais responsabilidade de informar à Receita Federal os valores recebidos e repassados a título de aluguel, funcionando como intermediárias fiscalizadas pelo sistema. “O não cumprimento dessas obrigações pode resultar em multas severas, responsabilização solidária e até a suspensão da autorização para operar como administradora”.

Assim, o risco não recai apenas sobre proprietários e inquilinos, mas também sobre quem gerencia contratos de locação, tornando o mercado imobiliário inteiro sujeito a uma rede de controle tributário cada vez mais apertada. O impacto direto é que muitos pequenos e médios investidores em imóveis, que até então se beneficiavam da informalidade, verão a carga tributária aumentar de forma expressiva. Conforme alerta, quem não se preparar poderá ter prejuízos, inclusive com autuações retroativas.

Não se trata apenas de pagar mais impostos, mas também de enfrentar processos administrativos e judiciais que podem corroer todo o rendimento obtido com o aluguel.

Nesse contexto, o planejamento tributário deixa de ser uma opção e passa a ser uma necessidade estratégica. Estruturar holdings, revisar contratos de locação, avaliar regimes tributários mais vantajosos e buscar meios legais de otimizar a carga fiscal serão medidas indispensáveis para preservar o patrimônio e manter a rentabilidade.

O improviso e a falta de organização, que antes podiam ser ‘compensados’ pela informalidade, agora terão punições severas.

Portanto, a mensagem é clara. De acordo com ‘Carminatti&Dangui, o cerco está se fechando, e a sonegação na locação de imóveis chegou ao fim. “Somente aqueles que se anteciparem, planejando e adotando mecanismos de proteção e de otimização tributária, conseguirão atravessar esse novo cenário sem perdas significativas. A Reforma Tributária não trouxe apenas mudanças técnicas. Mas inaugura uma nova era de transparência total no mercado imobiliário”.

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